王健林又賣樓了。

太盟 （珠海） 、高和豐德、騰訊控股、京東潘達(dá)、陽(yáng)光人壽直接或通過(guò)其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，并通過(guò)合營(yíng)企業(yè)收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)。國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局5月21日發(fā)布的信息顯示，這筆交易已經(jīng)被無(wú)條件批準(zhǔn)。

這兩年，王健林沒少賣樓，年初，就又有7座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被賣掉，但都不如這次規(guī)模大。有市場(chǎng)消息稱，本次交易金額將達(dá)到500億元。

收購(gòu)方都是萬(wàn)達(dá)的老熟人，尤其是太盟，2024年曾經(jīng)出資幫助萬(wàn)達(dá)度過(guò)了對(duì)賭危機(jī)。據(jù)媒體報(bào)道，此次48個(gè)標(biāo)的的收購(gòu)將通過(guò)專項(xiàng)基金平臺(tái)完成，由太盟來(lái)主導(dǎo)進(jìn)行投資。太盟計(jì)劃注資約50億元認(rèn)購(gòu)基金次級(jí)份額，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)并獲取超額收益；一些國(guó)有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過(guò)夾層融資渠道募集，目的是吸引險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

這已是萬(wàn)達(dá)自2017年以來(lái)第五次大規(guī)模出售資產(chǎn)。從酒店到影院，再到如今的廣場(chǎng)，王健林的“瘦身計(jì)劃”近乎決絕。債務(wù)雪球滾到6000億，對(duì)賭協(xié)議倒計(jì)時(shí)逼近，上市之路屢屢受挫，曾經(jīng)高杠桿狂奔的商業(yè)模式，正在經(jīng)歷一場(chǎng)刮骨療毒般的轉(zhuǎn)型。本次交易后，萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，收取管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。

賣樓還債

交易中的48家目標(biāo)公司，分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個(gè)一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

雖然官方?jīng)]有透露交易的具體金額，但市場(chǎng)消息稱，平均每家目標(biāo)公司的估值是10個(gè)“小目標(biāo)”。這樣的價(jià)格對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，的確算得上好價(jià)，畢竟去年，每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的估值還要15億元。

2001年，在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域積累了一定的經(jīng)驗(yàn)后，萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)春?jiǎn)?dòng)了第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——長(zhǎng)春沃爾瑪萬(wàn)達(dá)。此后，一座座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出現(xiàn)在各個(gè)城市中心的黃金地段。2010年后，萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張的步伐加快，到2022年底，全國(guó)已經(jīng)有400多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

之后，由于上市計(jì)劃受阻等原因，萬(wàn)達(dá)一直面臨資金緊缺的窘境。天眼查信息顯示，大連萬(wàn)達(dá)今年以來(lái)新增多條股權(quán)凍結(jié)信息和被執(zhí)行人信息。截至今年5月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總負(fù)債規(guī)模已經(jīng)突破6000億元，其中萬(wàn)達(dá)商管2025年內(nèi)到期的債務(wù)約400億元，賬面現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠堵住這個(gè)窟窿。截止今年5月，王健林累計(jì)被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額達(dá)4.9億元，涉及大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等核心企業(yè)。

這幾年，為了緩解資金壓力，萬(wàn)達(dá)一直在出售旗下的重資產(chǎn)項(xiàng)目。

2023年5月起，萬(wàn)達(dá)陸續(xù)開始出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年到2024年間，有超過(guò)30座萬(wàn)達(dá)被出售。就在今年年初，又有7座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被賣出，沒想到幾個(gè)月后，就迎來(lái)了這么大規(guī)模的甩賣。

去年1月，大連新達(dá)盟成立，由大連萬(wàn)達(dá)商管及旗下大連萬(wàn)裕企業(yè)管理有限公司共同持股。而珠海萬(wàn)達(dá)商管，正是大連新達(dá)盟的子公司。

交易前，大連萬(wàn)達(dá)直接或間接持有目標(biāo)公司100%股權(quán)，單獨(dú)控制目標(biāo)公司。本次交易后，太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達(dá)與陽(yáng)光人壽將共同控制合營(yíng)企業(yè)，合營(yíng)企業(yè)將持有目標(biāo)公司100%股權(quán)。

今年4月，萬(wàn)達(dá)賣掉了旗下的酒店。同程旅行以約24.9億元的價(jià)格收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)酒店管理公司100%的股權(quán)。萬(wàn)達(dá)酒店管理公司，是萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展旗下的輕資產(chǎn)板塊，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)回應(yīng)過(guò)，這次的交易資金可以幫助萬(wàn)達(dá)集團(tuán)去杠桿、減負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

同程旅行在公告中表示，看好中國(guó)酒店管理市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力，并認(rèn)為萬(wàn)達(dá)酒店管理公司擁有完善的高端酒店品牌組合，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有較大影響力且管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，將顯著增強(qiáng)公司在高端酒店領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

此次賣掉48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，很可能也是為了緩解資金的壓力。

熟人接盤

接盤的陣容堪稱豪華：太盟投資集團(tuán)牽頭，聯(lián)合騰訊控股、京東、陽(yáng)光人壽、高和豐德等企業(yè)共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得大連萬(wàn)達(dá)持有的48家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司100%股權(quán)。接盤方們，顯然也各有各的意圖。

“牽頭大哥”太盟投資集團(tuán)，由單偉建聯(lián)合高天樂和Jon-Paul Toppino共同創(chuàng)辦，被業(yè)內(nèi)稱為“亞洲小黑石”，專注私募股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)和信貸及市場(chǎng)類的投資，管理著超過(guò)550億美元的資產(chǎn)。太盟在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，善于抄底受壓資產(chǎn)，收購(gòu)過(guò)上海悅達(dá)898廣場(chǎng)項(xiàng)目、瑞安房地產(chǎn)旗下的上海企業(yè)天地三期、上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈相關(guān)股權(quán)等。

說(shuō)起來(lái)，太盟與萬(wàn)達(dá)有著很深的淵源。為了上市，萬(wàn)達(dá)這些年和投資者們簽訂了一系列的對(duì)賭協(xié)議，如果2023年底前沒有完成港股上市，就要以8%的年利率回購(gòu)380億股權(quán)。但不巧，趕上行業(yè)調(diào)控趨緊、資本市場(chǎng)變化、消費(fèi)低迷等多重因素，萬(wàn)達(dá)四次港交所上市失敗。

如果觸發(fā)回購(gòu)，萬(wàn)達(dá)需要準(zhǔn)備巨額資金。關(guān)鍵時(shí)刻，還是太盟出手。2023年12月12日，太盟投資集團(tuán)、中信資本、阿布扎比投資局等簽署投資協(xié)議，后者聯(lián)合向“大連新達(dá)盟”投資約600億元，合計(jì)持股60%，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%。

而騰訊，也是萬(wàn)達(dá)的老熟人了。2018年，騰訊控股出資100億，和蘇寧、融創(chuàng)、京東等一起參與對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的戰(zhàn)略投資。這之后，騰訊和萬(wàn)達(dá)在多個(gè)領(lǐng)域有過(guò)合作。2023年7月，騰訊控股的上海儒意影視制作有限公司，以22.62億元收購(gòu)了北京萬(wàn)達(dá)投資49%股權(quán)。

騰訊收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，最明顯的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，未來(lái)可以將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的線下商業(yè)場(chǎng)景和騰訊的數(shù)字化技術(shù)、支付體系等結(jié)合起來(lái)。

同樣，京東旗下的潘達(dá)參與收購(gòu)，也是其在實(shí)體商業(yè)領(lǐng)域的重要布局。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)場(chǎng)景可以與京東的供應(yīng)鏈資源、物流優(yōu)勢(shì)等結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“前店后倉(cāng)”的運(yùn)營(yíng)模式。

目前，陽(yáng)光人壽已經(jīng)購(gòu)入至少6家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，對(duì)于陽(yáng)光人壽這樣追求穩(wěn)健收益的保險(xiǎn)資金而言，商場(chǎng)是不錯(cuò)的標(biāo)的物，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

本次交易是通過(guò)設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，再由合營(yíng)企業(yè)去收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)股份有限公司的方式，直接或間接持有這48家公司的100%股權(quán)，這種方式既能整合各方資源，又可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

這場(chǎng)交易中，萬(wàn)達(dá)保留了這48座廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)權(quán)，從房東變成了房管，之后將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，收取管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。

過(guò)去，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)走的是高杠桿、快速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)雖然無(wú)法繼續(xù)獲得資產(chǎn)增值紅利，但可以將自身的品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和管理能力充分發(fā)揮出來(lái)，提升運(yùn)營(yíng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。

這或許為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了一種發(fā)展思路。近幾年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)下行，商業(yè)地產(chǎn)面臨資金困境的不在少數(shù)，不少企業(yè)同樣背負(fù)著債務(wù)壓力。賣出所有權(quán)，是個(gè)化解短期債務(wù)難題，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方式，