本文來(lái)自微信公眾號(hào)： 財(cái)聯(lián)社 （ID：cailianpress） ，作者：王 海春，原文標(biāo)題：《樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者可解除買(mǎi)賣(mài)、貸款合同？最高法公布最新案例》，頭圖來(lái)自：AI生成

樓盤(pán)“爛尾”無(wú)法交付，購(gòu)房者簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、銀行貸款等合同，應(yīng)當(dāng)如何處理？

最高人民法院近日在人民法院案例庫(kù)公布了一則參考案例，“爛尾樓”房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

根據(jù)裁判要旨，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性， 買(mǎi)受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

而合同解除后，應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買(mǎi)商品房商業(yè)模式下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師張琦表示，該參考案例提供的啟示意義在于， 當(dāng)開(kāi)發(fā)商逾期交房且項(xiàng)目停工、短期內(nèi)無(wú)交付，可能導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)依法解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同。

“在該案例中，判決明確，開(kāi)發(fā)商需返還購(gòu)房者首付款及利息、已還貸款本息，向銀行承擔(dān)剩余貸款返還責(zé)任，并支付違約金，且法院通過(guò)‘一攬子解決’兩類(lèi)合同糾紛避免多重訴訟，為同類(lèi)因開(kāi)發(fā)商違約引發(fā)的房屋交易糾紛提供了‘過(guò)錯(cuò)方擔(dān)責(zé)’‘權(quán)利義務(wù)平衡’的裁判示范?！睆堢诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師指出，最高人民法院近期公布的這一案件雖然是個(gè)案，但在相應(yīng)范圍及條件下，對(duì)于此類(lèi)涉及“爛尾樓”解除合同的案件，具有一定的借鑒意義。

其認(rèn)為，這一案件的特殊性在于，項(xiàng)目已經(jīng)停工，短期內(nèi)無(wú)法交付，購(gòu)房人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。案件中折射出的普遍性在于，類(lèi)似無(wú)法交付的“爛尾樓”案件中，有不少項(xiàng)目存在相似的情形，如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)延期交房。對(duì)于業(yè)主而言，在支付首付并如期償還按貸款情況下，房屋能否交付存在不確定性，部分房屋甚至已經(jīng)明確短期內(nèi)無(wú)法交付，在此類(lèi)情形下，購(gòu)房者在實(shí)踐層面有必要在法律框架下結(jié)合自身情況，來(lái)選擇保護(hù)自身合法權(quán)益的最佳途徑。

二、項(xiàng)目“爛尾”致房屋短期無(wú)法交付

這一最新公布的合同糾紛參考案例，要從幾年前說(shuō)起。

據(jù)人民法院案例庫(kù)公布的信息，原告陸某、張某千2021年12月與被告鹽城融某置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司） 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。

當(dāng)年12月，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 （預(yù)售版） ，合同約定商品房總購(gòu)房款為1183680元，首付款433680元剩余房款75萬(wàn)元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行 （以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行） 貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。

2022年2月，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬(wàn)元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月份，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。

基本案情信息顯示，陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月已支付貸款本金及利息190430元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過(guò)4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無(wú)法向陸某、張某千交付房屋。

由此，原告陸某、張某千向法院提出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同及貸款合同等請(qǐng)求。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無(wú)法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購(gòu)房款但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過(guò)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明，房企應(yīng)于2023年12月30日前向購(gòu)房者交付該商品房，而陸某、張某千起訴時(shí)，案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能性。

2024年6月，江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院作出如下判決：

一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)于2024年5月30日解除；

二、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于2024年5月30日解除；

三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息;

四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息；

五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元;

六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金1836.8元;七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于2024年10月30日作出民事判決：駁回上訴，維持原判。

“一攬子”解除買(mǎi)賣(mài)、貸款合同

業(yè)內(nèi)人士指出，依據(jù)已公布的案情信息，這一糾紛案例所涉及的購(gòu)房款金額約118萬(wàn)元，涉及金額相較而言并不算特別高。

“該案例之所以引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，原因在于，購(gòu)房者所購(gòu)樓盤(pán)如果在短期內(nèi)無(wú)法交付，即樓盤(pán)‘爛尾’，購(gòu)房者能否解除其此前與房企及銀行簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及貸款相關(guān)合同，如何解除，以及解除合同的相關(guān)責(zé)任如何認(rèn)定?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。

據(jù)案例庫(kù)公布的信息，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除，二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除，三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

就商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保貸款合同的解除條件，張琦告訴記者，在爛尾樓或逾期交付場(chǎng)景中，兩類(lèi)合同的解除需滿足法定或約定條件，且具有明確法律依據(jù)。

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除，其表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方有權(quán)解除合同。

“在本案中，融某置業(yè)公司未按合同約定于2023年12月30日前交付房屋，且案涉項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能，導(dǎo)致購(gòu)房者‘取得房屋’的核心合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院據(jù)此支持了解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。”張琦如是說(shuō)。

張波告訴記者，本案件一個(gè)值得關(guān)注之處是，在解除購(gòu)房合同之時(shí)，也一并解除了貸款相關(guān)合同。

“按我們?cè)谛袠I(yè)及市場(chǎng)上觀察到的有限信息，這種‘一攬子’解除合同的情況，此前并不多見(jiàn)。對(duì)于項(xiàng)目因爛尾，購(gòu)房者解除相關(guān)合同，多數(shù)會(huì)分步進(jìn)行，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，以及購(gòu)房者與銀行解除貸款合同是分開(kāi)來(lái)的。但在這一案例中，則是‘一攬子’解除?！睆埐ㄕJ(rèn)為，法院方面在本案中做出“一攬子”解除合同，或與案例本身的情況有關(guān)。

其表示，按法院方面公布的信息，案例中所指項(xiàng)目在短期內(nèi)已無(wú)復(fù)工可能性，這意味著開(kāi)發(fā)商在逾期交付的情況下，在未來(lái)可預(yù)期的一定時(shí)間內(nèi)，仍然無(wú)法實(shí)現(xiàn)交付，無(wú)法履行其在合同中向購(gòu)房者承諾的約定。購(gòu)房者在發(fā)起訴訟時(shí)，如約支付了首付款，房企原本應(yīng)在2023年年底交房，而截至2024年3月，購(gòu)房者按月償還按揭貸款；應(yīng)當(dāng)說(shuō)，購(gòu)房者履行了其付款的約定。

就此，上海美谷律師事務(wù)所執(zhí)行主任、合伙人項(xiàng)方亮律師認(rèn)為，期交付甚至爛尾的項(xiàng)目，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同與銀行貸款契約通常是可以解除的，責(zé)任一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

項(xiàng)方亮介紹，按照相關(guān)法律依據(jù)，樓盤(pán)爛尾導(dǎo)致房屋無(wú)法按時(shí)交付，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋居住的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合法定解除條件，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

“因此，解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，銀行貸款契約也可隨之解除。”項(xiàng)方亮稱。

關(guān)于擔(dān)保貸款合同的解除，張琦也表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條明確，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除致使擔(dān)保貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。由于購(gòu)房是貸款的直接目的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，貸款合同失去存在基礎(chǔ)，法院因此一并支持解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保合同》。

對(duì)于如何確定合同解除的法律后果，多位律師告訴記者，合同解除后的責(zé)任承擔(dān)需遵循“過(guò)錯(cuò)歸責(zé)”原則，同時(shí)結(jié)合法律規(guī)定和合同約定確定責(zé)任主體及范圍。

“從責(zé)任主體來(lái)看，本案中合同解除的根本原因是開(kāi)發(fā)商融某置業(yè)公司未能履行交房義務(wù)，其作為過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。銀行作為貸款方無(wú)過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，但需配合合同解除后的貸款返還流程。”張琦在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

參考案例具有哪些借鑒意義？

那么，上述判決只是個(gè)案，還是具有一定的借鑒意義，這一案例中哪些地方具有特殊性，哪些方面在相應(yīng)范疇內(nèi)又可能具有一定的普適性？

對(duì)此，項(xiàng)方亮律師認(rèn)為，這一案件的特殊性為：具體合同約定與履行細(xì)節(jié)，以及開(kāi)發(fā)商抗辯理由較為特殊，即房企辯稱曾在2023年主動(dòng)向購(gòu)房者提出解除合同并退還購(gòu)房款，但購(gòu)房者拒絕，所以不應(yīng)承擔(dān)逾期交付違約金和后續(xù)貸款利息。開(kāi)發(fā)商這樣的抗辯角度，在其他同類(lèi)案件中并不一定都會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，該案例成功入選最高法案例庫(kù)。

“這一公示案件所具備的普遍性或啟示價(jià)值在于，此類(lèi)訴訟往往會(huì)涉及三方主體法律關(guān)系：案件涉及購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和銀行三方主體。由于樓盤(pán)爛尾樓將導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋及貸款購(gòu)房的目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《民法典》中因一方違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)可解除合同的規(guī)定，多數(shù)爛尾樓案件都可能基于此點(diǎn)，而產(chǎn)生糾紛?！表?xiàng)方亮稱。

張波指出，多數(shù)此類(lèi)糾紛，都需要調(diào)節(jié)這幾方的關(guān)系，而從如何調(diào)節(jié)的角度來(lái)觀察，該案件可能擁有一定的借鑒性。不過(guò)，目前而言，還不能確定是否具有風(fēng)向標(biāo)層面的意義。

“首先應(yīng)當(dāng)觀察，接下來(lái)各地是否會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似更多的案件，以及這些案例是如何被判定的。如果相似條件及情境下，出現(xiàn)多個(gè)‘一攬子’解除購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)及貸款合同的案例，也許能夠說(shuō)明一些問(wèn)題。然而，即使后續(xù)出現(xiàn)更多此類(lèi)案例，可能仍然是在實(shí)踐層面；在規(guī)則層面，仍然有必要持續(xù)關(guān)注法院對(duì)此類(lèi)案例做出判決及裁定背后的依據(jù)。此外，尤其應(yīng)關(guān)注會(huì)不會(huì)有相關(guān)最新的司法解釋?zhuān)虺雠_(tái)相關(guān)的規(guī)范措施、政策，做出更加明確的指引?！睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

在王玉臣律師看來(lái)，該案例對(duì)其他業(yè)主來(lái)說(shuō)可能具備一定的借鑒意義，但從實(shí)踐層面而言，目前參考意義相對(duì)有限，仍需要結(jié)合案件具體情況。這其中的原因在于，不同的案件、不同的項(xiàng)目、不同城市，很難完全復(fù)制。還有一個(gè)需要注意的問(wèn)題是，在實(shí)現(xiàn)的路徑上，可能存在一系列現(xiàn)實(shí)的困難。

“一是立案難。雖然國(guó)家早已明確了立案的相關(guān)法律程序，但是此類(lèi)案件在一些地方立案，仍可能存在難度。二是法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，需同時(shí)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。就我個(gè)人以往有限的實(shí)踐，在代理類(lèi)案的時(shí)候，一些法院不同意將這兩個(gè)法律關(guān)系合并處理，需要我們拿著過(guò)往的類(lèi)案判決和法律依據(jù)很多次溝通，才可能勉強(qiáng)接受作為一個(gè)案件處理。再就是證據(jù)要求度高，裁判比較嚴(yán)格。在類(lèi)案的審理過(guò)程中，一些法院考慮到同案同判等后續(xù)影響問(wèn)題，在裁判時(shí)是相對(duì)比較保守的。另外，也可能出現(xiàn)執(zhí)行難的問(wèn)題。即判決已經(jīng)下達(dá)，但業(yè)主并未拿到購(gòu)房款和相關(guān)損失補(bǔ)償?！蓖跤癯挤Q。

其進(jìn)一步表示，通常律師在代理此類(lèi)案件的時(shí)候，解除合同退房是兜底方案。如果項(xiàng)目有復(fù)工希望，除非有一些特殊的情況，仍然建議以推動(dòng)復(fù)工交房為主要目標(biāo)。

“最高院將這一案子納入入庫(kù)案例，釋放出重要信息，但在遇到這類(lèi)情況的時(shí)候，在實(shí)踐層面如果選擇解除合同，還是要慎重，不應(yīng)盲目?！蓖跤癯荚诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。