當了幾十年香港房東的快餐巨頭，要賣商鋪了。

7月28日，地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行公布，美國快餐巨頭麥當勞總公司 （下稱“麥當勞”） 計劃出售八項位于香港的零售物業(yè)，分別位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角、堅尼地城、大角咀、元朗、荃灣及慈云山，目前已啟動公開招標，截標日期為9月16日中午12時正，仲量聯(lián)行是獨家代理。

根據(jù)仲量聯(lián)行，標的物業(yè)的總市值約為12億港元，市場建筑面積介于約6800平方呎至1.9萬平方呎，對應(yīng)的國際公制面積為631.74平方米至1765.16平方米，買家可選擇競投整批物業(yè)或任何一項物業(yè)。

另據(jù)市場消息， 麥當勞計劃分階段出售旗下在港所有鋪位，涉及 23 個鋪位，市值超過30億港元。 首批鋪位為此次仲量聯(lián)行公布的八項物業(yè)，第二批次的鋪位將在明年放售，暫定為北角、鲗魚涌等8個鋪位，市值將近11.1億港元。

針對出售在港所有鋪位的消息，麥當勞和仲量聯(lián)行方面均未有公開回應(yīng)。

作為全球快餐巨頭，麥當勞在全球范圍內(nèi)有95%的餐廳采用了特許經(jīng)營模式，然而麥當勞的租金收入?yún)s遠遠蓋過特許經(jīng)營費。目前，香港商鋪估值處于低位，“房東”麥當勞為何“低拋”？

一、自持數(shù)十年，麥當勞放售8個香港商鋪

仲量聯(lián)行透露，此次放售的8項物業(yè)已由麥當勞持有數(shù)十年，另據(jù)時代財經(jīng)了解到，有物業(yè)落成至今亦超50年。

其中，樓齡最長的物業(yè)位于尖沙咀的商廈星光行，在1969年落成，至今已有56年，尖沙咀物業(yè)亦是此次出售標的中最大的一間，建筑面積18746平方呎 （約為1741.56平方米） 。

目前，待出售的物業(yè)組合整體出租率達100%，每個物業(yè)均有麥當勞餐廳入駐經(jīng)營。時代財經(jīng)了解到，其中的7間麥當勞餐廳已開業(yè)34~38年，1家開業(yè)超過27年，5間為24小時營業(yè)。除了麥當勞餐廳，部分物業(yè)也同時引入其他零售租戶，包括連鎖便利店7-Eleven、建民大藥行、青木百貨、水果鋪等。

相關(guān)物業(yè)為帶租出售。仲量聯(lián)行資本市場部執(zhí)行董事鄧潔瑩表示， 物業(yè)出售之后，麥當勞餐廳將在這些物業(yè)繼續(xù)運營，沒有任何變更計劃。

作為麥當勞標的物業(yè)的獨家代理，仲量聯(lián)行稱，相關(guān)物業(yè)屬于香港核心區(qū)街鋪，長期租戶麥當勞“實力雄厚”，帶租出售可為投資者即時帶來穩(wěn)定租金收入，同時可獲得高租金回報率。

仲量聯(lián)行還給出了參考指標。該機構(gòu)稱，截至2025年第二季度，香港核心區(qū)街鋪的資本價值環(huán)比下跌2.3%，同比下跌5.4%，更是相比十年前下跌了70.5%。回報率方面，根據(jù)仲量聯(lián)行截至2025年第二季度末的記錄，以凈有效租金計算，整體核心區(qū)街鋪的市場估算回報率約為2.47%。

基于標的資產(chǎn)擁有的地段、租戶和投資回報等條件，鄧潔瑩表示，目前已有不少準買家向仲量聯(lián)行表示對項目感興趣。不過，對于麥當勞標的物業(yè)的預(yù)估成交價格和投資回報情況，仲量聯(lián)行沒有作出回應(yīng)。

近些年，香港消費市場復(fù)蘇緩慢，不少商鋪租戶迫于經(jīng)營壓力而結(jié)業(yè)，推動商鋪空置率持續(xù)走高，租金和買賣價格走低，香港的高息環(huán)境和商業(yè)物業(yè)按揭貸款收緊亦導(dǎo)致投資意愿降低。

中原 （工商鋪） 在5月份的報告中指出，由于高息環(huán)境持續(xù)，業(yè)主賣貨的壓力日益增加，不惜大幅降價求售，甚至出現(xiàn)虧損個案。

其中，位于中環(huán)租庇利街的一間商鋪，原業(yè)主于2011年鋪市高峰期購入，當時作價約7280萬港元，持有14年后賣出以約3880萬港元成交。物業(yè)現(xiàn)租客為咖啡室，物業(yè)價值下跌約46%。

盡管麥當勞是全球的快餐巨頭，但在它的經(jīng)營模式中，租金收入是十分重要的一部分，因此，麥當勞也經(jīng)常被調(diào)侃為“隱形的房東”。

在交易市場低迷的當下，“房東”麥當勞為何選擇賣掉香港物業(yè)，以及未來是否會賣出更多的物業(yè)？

對此，麥當勞沒有予以正面回應(yīng)，僅表示麥當勞會定時審視其持有的物業(yè)，并不斷優(yōu)化其房地產(chǎn)組合，公司將會出售數(shù)個位于香港的物業(yè)，而相關(guān)物業(yè)的餐廳運營將不會受到影響，未來，麥當勞將繼續(xù)致力發(fā)展香港市場。

二、隱形的大地主，去年租金收入超100億美元

麥當勞的“大地主”身份早就藏不住了。

上世紀七十年代，“麥當勞之父”雷·克羅克在一所大學(xué)演講時，問臺下的學(xué)生們：“誰能告訴我我是做什么的？”

學(xué)生回答，“賣漢堡。”克羅克搖了搖頭說，“我真正的生意是房地產(chǎn)。”

1956年，凈資產(chǎn)只有2.4萬美元的麥當勞以1000美元的資本開設(shè)了房地產(chǎn)公司。此后，公司用不低的杠桿購買地或者土地的租賃權(quán)，再用加盟商支付的租金和加盟費，償還銀行貸款和相關(guān)費用。

也因此，麥當勞總部除了研發(fā)漢堡薯條等產(chǎn)品，更在不斷研究哪個地段的客流量大、哪里的地皮升值潛力大。據(jù)悉，麥當勞還打造了專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀團隊，每次選址都要經(jīng)過3~6個月的考察。1992年，麥當勞開出北京的第一家店，就位于長安街和王府井大街路口，是北京人流量最密集的商圈之一。

時代財經(jīng)了解到，麥當勞的特許經(jīng)營餐廳有三種模式，分別為 傳統(tǒng)特許經(jīng)營、發(fā)展式特許經(jīng)營或聯(lián)營。 其中，聯(lián)營模式主要適用于少數(shù)海外市場，主要是中國和日本。

傳統(tǒng)特許經(jīng)營模式下，麥當勞通常擁有餐廳場地的土地及建筑物所有權(quán)，或獲得長期租賃權(quán)，麥當勞將這些物業(yè)租給特許人，特許人則負責(zé)設(shè)備、招牌、座椅及裝飾的投入。整體來看，麥當勞通過該模式獲得的收入主要包括租金、基于銷售額一定比例的特許經(jīng)營費，包括最低租金標準以及對新開業(yè)餐廳或新增許可授權(quán)時收取的初始費用。

截至2024年底，全球范圍內(nèi)一共有43477家麥當勞餐廳，大約95%為特許經(jīng)營；而對于并表市場范圍內(nèi)的餐廳，麥當勞擁有其中56%的餐廳的土地所有權(quán)，以及將近80%的建筑物所有權(quán)。

2024年，麥當勞實現(xiàn)收入259.20億美元，其中，從特許經(jīng)營餐廳取得的收入一共157.15億美元，租金收入100.17億美元，56.06億元為特許經(jīng)營費。這意味著 租金收入占麥當勞總收入將近38.65%。

在國內(nèi)，由于對外資購買地產(chǎn)有一定的限制，麥當勞大多為非自持物業(yè)。截至2024年末，麥當勞在香港的門店數(shù)量約為260家，此外，在香港市場的運營模式下，特許人往往需要自己提供物業(yè)。

另據(jù)報道，在2001、2003年，麥當勞就曾在香港出售自持店鋪，并由此獲利近1億港元。若此輪麥當勞成功出售香港的8處物業(yè)，其在香港持有的物業(yè)也將進一步減少。

本文來自微信公眾號： 時代財經(jīng)APP ，作者：陳澤旋，編輯：黎倩