SOHO中國告別潘石屹時代

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SOHO中國告別潘石屹時代

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· 29分鐘前

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1.3萬

SOHO中國離賣還遠嗎？

SOHO中國告別潘石屹時代

00:00 13:56

圖片來源@視覺中國

文｜盒飯財經，作者 | 薛亞萍，編輯 | 趙晉杰

又一位大佬宣布退出中國地產界。

9月7日，SOHO中國發布公告稱，潘石屹已辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務，以專注于支持藝術和慈善事業；潘張欣已辭去公司行政總裁（CEO）職務，以專注于支持藝術和慈善事業。

潘石屹的退位，意味著27歲的SOHO中國正式告別潘石屹時代。受此影響，SOHO中國股價不降反漲，當天港股收盤，SOHO中國股價大漲17%。

自1995年成立SOHO中國以來，潘石屹一手締造過SOHO中國的神話，將其打造成為內地商業地產第一品牌，自身也被外界評價為地產行業最賺錢的人。但令SOHO中國徹底從主流地產商中掉隊，不得不走到邊租邊甩賣的尷尬地步的，同樣也是潘石屹。根據《每日經濟新聞》報道，過去多年間，SOHO中國曾通過出售資產，套現約300億元。

實際上，潘石屹早已無心SOHO中國的發展，而是醉心于出書立作、上電視節目以及慈善事業等。他最近一次上電視節目是三年前參加一檔生活綜藝節目《向往的生活3》，在節目中，潘石屹大秀木工活兒。

就在參加完綜藝的幾個月后，外界傳出黑石集團有意收購SOHO中國的消息。去年，和黑石集團的交易終止之際，潘石屹出現在了央視的轉播鏡頭中，在美網女單決賽現場，潘石屹和妻子張欣坐在觀眾席上觀賽。今年7月10日，潘石屹還通過微博發布了一條谷愛凌的視頻，視頻里，谷愛凌為潘石屹捐資3000萬元修建的老家幼兒園“天水養正幼兒園”送上祝福。

此外，附加在潘石屹身上的爭議還有令他陷入輿論危機的“潘石屹要跑”，外界把他和李嘉誠放在一起，因為潘石屹也在頻頻變賣國內資產，購入國外資產。公開信息顯示，從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產。

彼時潘石屹還站出來一臉憨笑地辟謠道，“老說我跑了跑了，都是謠言。”

隨著此番主動退出SOHO中國舞臺，遠離外界關注的潘石屹，以后再也不用想著該如何應付辟謠了。

01

辭去董事會主席之前，潘石屹或許早已無心SOHO中國的發展。

早在2020年，就有國外媒體報道，黑石集團欲收購SOHO中國，并且有意讓SOHO中國私有化。消息一出，SOHO中國股價暴漲，漲幅一度超過40%。SOHO中國也發布了模棱兩可的通知，稱公司正在和海外金融投資者交涉，或會對公司全部發行股份進行全面要約收購。

但是，同年8月，SOHO中國又發布公告稱終止了與黑石的私有化要約事項。終止收購的消息讓SOHO中國的股價也瞬間跌落，市值滑落至不足140億港元。

潘石屹第一次出售SOHO中國的計劃失敗后，2021年6月，SOHO中國再次發公告，稱黑石集團已經向SOHO中國發出了全面收購要約。交易完成后，潘石屹和張欣將從SOHO中國董事會退任。

不過，僅僅在發出公告的三個月后，這筆交易再次告吹。2021年9月10日，SOHO中國發布公告，黑石集團決定不就收購公司股權作出要約。受此影響，SOHO中國股價一路暴跌，累計跌幅近60%。

盡管兩度出售SOHO中國計劃失敗，但是潘石屹也沒有閑著，一邊打著賣掉SOHO中國的算盤，一邊打折出售旗下資產。

根據財聯社報道，從2014年開始，SOHO中國出售物業包括上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、SOHO世紀廣場項目、虹口SOHO和凌空SOHO等，還轉讓了外灘地王股權給復星集團。據不完全統計，2012年至今，SOHO中國出售多筆資產總金額合計約300億元。

截至2022年中期，SOHO中國主要投資物業項目僅剩9個，在北京分別是前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO和銀河及朝陽門SOHO；在上海只剩下四個，分別是SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場以及古北SOHO。

今年3月，潘石屹以“七折”價格對外銷售3萬平方米的SOHO中國物業，用以償還負債，銷售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目。在微博上，有近2000萬粉絲的潘石屹還轉發了一家媒體報道的打折賣房的消息，并且表示歡迎購買。

如今的SOHO中國發展每況愈下。根據SOHO中國發布的2021年業績，當年實現營收17億元，與巔峰時期的百億營收相差甚遠。截至2022年上半年，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約80%。此前，SOHO中國的出租率均保持在90%以上。

02

在房地產行業的黃金時代，潘石屹的名字幾乎家喻戶曉。中央電視臺曾經這樣評價過他：潘石屹不是最有錢的，他的公司也不是規模最大的，但他和他的SOHO中國絕對是最吸引眼球的。

1995年，潘石屹與張欣共同創立SOHO中國。潘石屹看上的第一個項目，位于北京朝陽區東三環建國路上的現代城，這一項目讓他在地產界一炮打響。

當時不僅趕上了全國開始實行房屋預售制度，而且在遭遇了挖角危機后，潘石屹還利用輿論，寫了一封《現代城的四名副總監被高薪挖跑了》的信，在《北京青年報》《北京晨報》《北京晚報》等媒體上發布，獲得大眾好感。

1999年年底，現代城全年銷售額達到18.9億元。一個鮮明對比是，同時期的萬科銷售額在3億元左右。

如果說現代城讓潘石屹在北京地產界大放異彩，那么山西煤老板就是潘石屹成功背后的貴人。

2003年，一位來自山西的煤老板，直接買下了建外SOHO的一棟寫字樓，讓潘石屹由此注意到了山西。2004年，潘石屹直接將SOHO中國的銷售總部設在山西，并親赴山西跟煤老板交流自己的想法和創業之路，贈送自己的新書，以及曾經拍過的電影。一段時間內，潘石屹頻頻登上山西太原的各大報紙、電視，儼然成了身家上億煤老板們的偶像。

潘石屹趁著這一時期迅速擴張，不僅自建項目，還頻頻對外收購，相繼建造建外SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO等。2007年，SOHO中國在香港上市，打破了碧桂園在香港的IPO記錄，創造了當時亞洲最大的商業地產企業IPO記錄。

當2008年中國房地產進入瓶頸期的時候，眾多地產大佬感受到了寒冬，王石提出了拐點論，潘石屹仍然在默默拿地蓋樓。

后來在接受采訪時，潘石屹曾說過新的發展機遇會更加青睞山西、內蒙古等資源富足地區，“我們作為商人自然會盯住新的經濟增長點”。據媒體報道，僅僅在一天之中，三里屯SOHO就為他創下了進賬41億元的最高記錄。2008年的年報也讓潘石屹笑得合不攏嘴，因為三里屯SOHO創造了全年69億元的銷售額和近50%的毛利率。

這背后都離不開煤老板們的功勞。三里屯SOHO中七成的回頭客是煤老板。此外，潘石屹也在一次采訪中稱，僅SOHO現代城和建外SOHO兩個項目，山西人就購買了7個億。山西也順勢成為了SOHO中國的第二大客戶群，僅次于北京。

一時間，潘石屹夫婦風光無兩。然而，2014年夏秋之際，煤老板拋售北京房產的消息，在北京炸開了鍋，被多家媒體爭相報道。《華夏時報》報道稱，“煤老板們似乎‘腹背受敵’，在資金鏈斷裂且樓市進入下行通道的雙重壓力下，從樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成為他們的重要選擇。”當時一位研究人員表示，據粗略測算，山西煤老板從北京等地房地產市場撤出的資金或超過百億元。

感受到壓力的潘石屹不再堅持“包租公”的形象，開始邊租邊批發售賣資產。實際上，2012年，由于瞄上了北京快速增長的寫字樓租賃市場，當時有報告顯示，2011年北京寫字樓租金暴漲55%，潘石屹決定改“售”為“租”。然而自2012年轉型“包租公”以來，SOHO中國營業額大幅下降，2012年還是153億元，到了2015年就斷崖式跌至10億元。

為了想方設法創收，潘石屹又看上了共享辦公的風口。2015年初，潘石屹推出了共享辦公品牌SOHO3Q，不斷對話包括王傳福、李開復、劉強東在內的企業名人，為SOHO3Q造勢。然而2019年，隨著WeWork的上市失敗，整個共享辦公行業陷入一片質疑之中。

潘石屹隨即在2019年開始變賣SOHO3Q資產。也是這一年，外界傳出了SOHO中國打算折扣低價變賣資產給黑石集團和新加坡國有控股的GIC的消息。