從1978年改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)轟轟烈烈的發(fā)展了近40年的時(shí)間。自從90年代末成為支柱產(chǎn)業(yè)之后，靠著不斷突破的房?jī)r(jià)神話，資本之手快速將全國(guó)各地的基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)行多次迭代升級(jí)。等到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開始停頓之后，擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的更多價(jià)值、精細(xì)化運(yùn)作變成了全新的方向。

前有政府限購(gòu)令防止惡意炒房抬價(jià)來(lái)擠泡沫，后有地產(chǎn)大拿輪番進(jìn)入CBD運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理領(lǐng)域。

玩CBD運(yùn)營(yíng)的已經(jīng)開始升級(jí)到旅游地產(chǎn)主題樂園了，做物業(yè)管理的連邊緣地區(qū)的空余地產(chǎn)都要拿來(lái)打造成全新的商業(yè)地產(chǎn)——那就是創(chuàng)業(yè)聯(lián)合辦公孵化器。

想玩“低進(jìn)高出”的生意人們，開啟了新一輪的創(chuàng)業(yè)之旅。毛大慶立馬從萬(wàn)科辭職創(chuàng)立了優(yōu)客工場(chǎng)，潘石屹看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)趕緊推出了SOHO 3Q。同時(shí)在國(guó)家“雙創(chuàng)”的大勢(shì)下，政府要力推孵化器模式，于是從首都北京到偏遠(yuǎn)縣城，全國(guó)各地立馬涌現(xiàn)出3000多家孵化器。2016年更是成長(zhǎng)到4200家，整個(gè)行業(yè)可以說(shuō)火爆異常。

1.

原來(lái)做房地產(chǎn)的涉足這種商業(yè)地產(chǎn)還門當(dāng)戶對(duì)；做互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型現(xiàn)下也還不錯(cuò)；退一萬(wàn)步講原來(lái)做家裝、企業(yè)裝修的過來(lái)插一腳，也還可以理解；但那些生產(chǎn)辦公桌椅家具的、開美食城的、開服裝店的等等也不學(xué)點(diǎn)門道，眼睛一閉擠破腦袋來(lái)做孵化器，這就有點(diǎn)不可思議了！

霎時(shí)間，孵化器太多創(chuàng)業(yè)者不夠用了！這就尷尬了，孵化器沒有創(chuàng)業(yè)者，這該怎么賺錢？

2015年4月， 廣東省曾發(fā)布《廣東省科學(xué)技術(shù)廳、廣東省財(cái)政廳關(guān)于科技企業(yè)孵化器創(chuàng)業(yè)投資及信貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金試行細(xì)則》給出了答案，這一細(xì)則顯示：如果這些孵化器創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)失敗，各級(jí)財(cái)政將給予相當(dāng)于投資損失50%的補(bǔ)貼。如此大比例補(bǔ)貼，賬目上做一些夸大，基本上就不會(huì)賠錢。

這樣有人兜底的買賣，大家肯定都擠破頭來(lái)做。

不過，孵化器已經(jīng)做了兩年了，量早已經(jīng)夠了，現(xiàn)在該提高品質(zhì)了。各地的補(bǔ)貼也大幅減少甚至停止2016年，地庫(kù)、孔雀機(jī)構(gòu)、Mad Space等等孵化器集中倒閉；本來(lái)想做Y Combinator免費(fèi)創(chuàng)業(yè)孵化的36kr看到形勢(shì)不對(duì)立馬轉(zhuǎn)成了聯(lián)合辦公模式，并不再建立自有孵化器改成投資加服務(wù)合作的模式；今年（2017年），國(guó)際老牌聯(lián)合辦公空間WeWork與遠(yuǎn)洋牽手進(jìn)入中國(guó)，國(guó)內(nèi)孵化器開始整并了……

從2015年到2016年底，諸多小創(chuàng)業(yè)圈子、主題社群、地方商戶聯(lián)合起來(lái)眾籌建立的孵化器眾創(chuàng)空間，因?yàn)樽约旱捻?xiàng)目死亡同時(shí)又沒能招來(lái)新的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，相當(dāng)于還未開張就迅速倒下。2016上半年還聲勢(shì)浩大的北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，新孵化器月月不間斷的成立，到了下半年便迅速降溫，從行人如織到門口羅雀，這杯孵化器的茶涼的著實(shí)有點(diǎn)快。

中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街的孵化器雙創(chuàng)空間數(shù)量，從高峰時(shí)按門戶算，到現(xiàn)在剛剛裝修完涂料味還未散去，諸多孵化器已經(jīng)被自己的鄰居收購(gòu)，迅速合并滑落到數(shù)量幾乎快要對(duì)折的地步。因?yàn)閲?yán)格限制餐飲店面的發(fā)展，現(xiàn)在整個(gè)大街上的人氣都回落到了街旁的羊雜湯店里了。

好在，在一波洗牌后，有潛力的孵化器們?cè)缫验_始默默整并，北上廣一二線城市的入駐率也應(yīng)聲拉起、好看了許多。諸多孵化器都已經(jīng)聲稱自己的入駐率達(dá)到了80%的盈利線，并且推出全新服務(wù)繼續(xù)堅(jiān)挺。

存活下來(lái)的孵化器們，也頻頻與房地產(chǎn)大佬們進(jìn)行互動(dòng)。潘石屹SOHO中國(guó)推出的SOHO 3Q，龍湖地產(chǎn)推出的一展空間，這些是房地產(chǎn)企業(yè)直接上手自營(yíng)。陽(yáng)光100聯(lián)合毛大慶優(yōu)客工場(chǎng)全國(guó)布局、毛大慶投資無(wú)界空間、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與WeWork合作等等，各家宣布獲得融資的共享辦公空間幾乎無(wú)一列外的拿到了房地產(chǎn)企業(yè)的投資。

2.

近兩年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)火起來(lái)的另一個(gè)概念則是——場(chǎng)景化服務(wù)，是指通過各種手段將用戶進(jìn)行精確分類并聚集到一起，然后針對(duì)分類好的用戶搭建其能引起他們共鳴的場(chǎng)景，使得用戶不再對(duì)相關(guān)的銷售行為產(chǎn)生排斥心理，達(dá)到營(yíng)銷推廣銷售目的。

但場(chǎng)景化在營(yíng)銷領(lǐng)域已經(jīng)是一個(gè)非常古老的概念了，從馬戲團(tuán)到主題公園到行業(yè)展會(huì)都是良好的場(chǎng)景化形式。在地產(chǎn)、城市規(guī)劃領(lǐng)域，工業(yè)園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)等等我們生活中經(jīng)常提起的目的地，這些就是老一代最低端的場(chǎng)景化服務(wù)。

過往這些淘貨市場(chǎng)的個(gè)體戶都不具備相應(yīng)的公司資質(zhì)，掙得都是勞力錢，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的盈利模式也都是最簡(jiǎn)單的收取攤位費(fèi)模式。個(gè)體戶們對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求，除了物流配合外，幾乎沒有其他合作。個(gè)體戶也不用交稅，不需要配備各種專業(yè)辦公設(shè)備，可以說(shuō)沒有任何成長(zhǎng)空間。

在現(xiàn)在高消費(fèi)水平、高企的房?jī)r(jià)下，這種模式顯然過于低級(jí)，效率低下不符合市場(chǎng)需求。

如何將個(gè)體戶替換成有現(xiàn)代化公司管理眼光的創(chuàng)業(yè)者，如何用良好的創(chuàng)業(yè)服務(wù)來(lái)培養(yǎng)更多優(yōu)秀的中小企業(yè)，乃至國(guó)際級(jí)的巨無(wú)霸。

同樣的事情也發(fā)生在各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。過往產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)時(shí)，都是園區(qū)廠房加上密集的員工宿舍的封閉式模式，幾萬(wàn)的員工們管吃管住，靠出賣廉價(jià)體力勞動(dòng)生存。

隨著生產(chǎn)技術(shù)的提高，工廠所需的基層員工越來(lái)越少，中高層的技術(shù)藍(lán)領(lǐng)大幅增長(zhǎng)。大片專業(yè)的廠區(qū)設(shè)備與大量有錢人匯聚在一起，卻沒有像樣的消費(fèi)場(chǎng)景。這是有問題的。

在全球經(jīng)濟(jì)停滯下滑的前提下，國(guó)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工廠也因?yàn)楦鞣N原因，大批量停產(chǎn)，找不到未來(lái)發(fā)展的出路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

近兩年應(yīng)聲響起的各種“工業(yè)小鎮(zhèn)”“文化小鎮(zhèn)”“汽車小鎮(zhèn)”“主題公園”，則是在這種市場(chǎng)危機(jī)下，作出的探索——將產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造成具有完善消費(fèi)場(chǎng)景的科研工業(yè)文化市場(chǎng)，來(lái)撬動(dòng)各種人群的消費(fèi)能力。

過去十年的造城計(jì)劃，迅速偏離了原本要改造各種“淘貨市場(chǎng)”進(jìn)行消費(fèi)升級(jí)的目的，結(jié)果全變成了追逐房產(chǎn)市場(chǎng)，惡性炒房大軍此起彼伏。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)停滯下來(lái)了，可是個(gè)體戶們不是現(xiàn)代公司意義上的創(chuàng)業(yè)者，他們不愿意搬進(jìn)沒有人氣的新城，房地產(chǎn)大佬也都還在繃著博弈的心，不能輕易降低價(jià)格。

這時(shí)候“雙創(chuàng)”“孵化器”來(lái)得恰如其分，房地產(chǎn)大佬順利將新城區(qū)里空著的房子改造成廉價(jià)的“眾創(chuàng)空間”“孵化器一條街”，三四線城市的廣告公司、區(qū)域自媒體、婚慶公司、婚介所甚至是連鎖餐館、培訓(xùn)班，都搬了進(jìn)去。

批發(fā)市場(chǎng)、海鮮市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)、電子市場(chǎng)們，什么時(shí)候能在保持價(jià)格親民的同時(shí)，升級(jí)成專業(yè)的商業(yè)中心？

3.

由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)過低的開放度，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)盛行個(gè)體戶，再加上組建公司所需要的繁雜工商手續(xù)，可以說(shuō)國(guó)內(nèi)除了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外幾乎沒有小公司。而廣東深圳的企業(yè)也習(xí)慣在深圳注冊(cè)。

這些個(gè)體戶不需要考慮報(bào)稅法務(wù)勞務(wù)問題，而中型企業(yè)習(xí)慣性的待在三四線城市，這些城市對(duì)這樣體量的企業(yè)都有優(yōu)待，整體下來(lái)，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)企業(yè)辦公軟件、企業(yè)法務(wù)、財(cái)務(wù)、銷售等等領(lǐng)域的企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求不大。

由此，國(guó)內(nèi)的企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)長(zhǎng)期都處以忽略不計(jì)的狀態(tài)。據(jù)IDC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2015年，中國(guó)SaaS市場(chǎng)規(guī)模為558.4百萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)35%。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)SaaS市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1824.9百萬(wàn)美元，2015-2020年的年復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到26.7%。

這與歐美國(guó)家上萬(wàn)億的企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)體量，差距不止一點(diǎn)兩點(diǎn)。國(guó)外微軟、甲骨文、SUN、思科、SAP等等這些企業(yè)服務(wù)大戶，用其超高的營(yíng)業(yè)額一次次讓我們驚羨。在整個(gè)市場(chǎng)低迷的情況下，各家大佬開始深扎企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，挖掘更多的精細(xì)服務(wù)與利益，整個(gè)行業(yè)靠這種模式度過寒冬。

不過，國(guó)內(nèi)的企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)或許也可以說(shuō)是一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)——畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)也是企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的重頭戲。

這么看起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)天然靠近企業(yè)服務(wù)這么一個(gè)巨大的商業(yè)市場(chǎng)。

如何將商業(yè)地產(chǎn)里加入更多有價(jià)值的企業(yè)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)，然后逐漸變相降低地產(chǎn)價(jià)格，這是一個(gè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理想狀態(tài)，但是如何實(shí)現(xiàn)？不是光靠簡(jiǎn)單的創(chuàng)業(yè)運(yùn)動(dòng)能夠?qū)崿F(xiàn)的。這其中所需要的行政環(huán)境、商業(yè)環(huán)境，是最大的問題。

北上廣深的孵化器有著各種資源優(yōu)勢(shì)，運(yùn)作模式正在趨好，但三四線城市要資本沒資本要環(huán)境沒環(huán)境，他們的孵化器、創(chuàng)業(yè)環(huán)境如何改造，這是難點(diǎn)。

2017年是該拿出一個(gè)三四線城市乃至縣城創(chuàng)業(yè)孵化器的樣板案例了！

首創(chuàng)劉曉光去世了，卻沒能帶走高房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)、潘石屹、王石、王健林們還在各種資本混戰(zhàn)中為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)找尋新的出路。

未來(lái)靠著專業(yè)的旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)增強(qiáng)增值服務(wù)收入，這些附著在地產(chǎn)管理設(shè)計(jì)之上劃分出的不同層次領(lǐng)域的商業(yè)場(chǎng)景，能以多快的速度抵消多少房?jī)r(jià)泡沫？這是一個(gè)必須快速解決的問題。

如此，用孵化器的模式為產(chǎn)業(yè)園區(qū)試探新的發(fā)展方向，用孵化器的模式吸引民間資本又為房地產(chǎn)續(xù)命兩年。什么時(shí)候淘貨市場(chǎng)里的個(gè)體戶們，能全部轉(zhuǎn)變成轟轟烈烈的創(chuàng)業(yè)者，什么時(shí)候這場(chǎng)創(chuàng)業(yè)大潮才能變成現(xiàn)實(shí)。

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